Avtaler om bygging av fast eiendom
Fra og med 1.1.2010 vil IFRS-rapporterende bolig- og eiendomsutviklere ikke uten videre kunne benytte løpende avregningsmetode for inntektsføring av prosjekter. Dette vil kunne medføre en vesentlig svekkelse av både egenkapital og egenkapitalandel.
Årsaken til endringen kommer som en følge av at EU i juli 2009 vedtok at tolkningsuttalelsen IFRIC 15, Agreeements for construction of real estate (av juli 2008), skal benyttes for alle IFRS-regnskaper som avlegges i EU/EØS-området senest fra og med 1.1.2010. Prinsippendringen skal regnskapsføres retrospektivt i samsvar med IAS 8 Regnskapsprinsipper, endringer i regnskapsmessige estimater og feil. Følgelig må inngående balanse pr. 1.1.2009 omarbeides i samsvar med det nye prinsippet. Det samme gjelder resultatet for 2009 samt eventuelle perioderegnskaper for 2009 når det gjelder sammenligningstall i 2010.
Konsekvensen av bestemmelsen vil for alle IFRS-rapporterende være at det i mange tilfeller ikke lenger vil være anledning til inntektsføring i takt med produksjon av boliger eller bygg som det er inngått salgsavtaler på - inntektsføring skal dermed først skje når kjøper overtar risikoen for eiendom ved ferdigstillelse, typisk ved overtagelsesforretning.
Hovedprinsipp
De nye reglene gjelder generelt og skiller ikke mellom bygging i såkalt fremmedregi eller bygging i egenregi. Likevel vil de nye reglene få størst betydning for foretak som starter opp og gjennomfører såkalte egenregiprosjekter. Avtaler om bygging av fast eiendom i egenregi kan eksempelvis gjelde boliger, forretningsbygg eller produksjonslokaler. En avtale om bygging av fast eiendom i egenregi kjennetegnes gjerne ved av at byggingen:
går over mer enn én regnskapsperiode,
finner sted på en tomt som selger opprinnelig eier, og
utbygger inngår avtaler med en eller flere kjøpere av den prosjekterte eiendommen før byggingen starter opp eller er fullført.
Spørsmålet som da stilles, er når inntektene skal resultatføres; skal det skje ved inngåelsen av kontrakten, under produksjon, ved overlevering, ved betaling eller på et annet tidspunkt?
IFRS har to standarder som omhandler inntektsføring av denne Type avtaler. Det avgjørende for hvilken standard som skal anvendes, er det reelle innholdet i de enkelte avtalene. Avtaler som oppfyller vilkårene i IAS 11 Anleggskontrakter, skal innregnes ved bruk av løpende avregningsmetode. Dette innebærer at inntekter og kostnader resultatføres i forhold til fullføringsgraden av det utførte arbeidet. Regnskapsføring i samsvar med IAS 18 Driftsinntekter har i praksis medført innregning av inntekter og kostnader ved ferdigstillelse og overlevering til kjøper. Valg av IAS 11 Anleggskontrakter eller IAS 18 Driftsinntekter kan derfor gi svært forskjellige regnskapsmessige konsekvenser når det gjelder tidspunkt for resultatføring. Inntil IFRIC 15 kom, har det vært usikkert hvilken av disse to standardene som skulle anvendes for bygging av fast eiendom, og praksis har av den grunn vært uensartet. Formålet med IFRIC 15 er å klargjøre regnskapsføringen på dette området for å oppnå en likeartet regnskapsmessig behandling.
.gif)
