Nye regler for verdsettelse av utleid næringseiendom
I skatteopplegget for 2009 ble det vedtatt at utleid næringseiendom skulle verdsettes etter nye regler. Artikkelen ser på de praktiske konsekvensene av de nye reglene.
Primært er dette en formuesverdsettelse som skal skje pr. 1. januar 2010, men for ikke-børsnoterte aksjeselskaper må den nye verdsettelsen legges til grunn allerede for ligningspapirene som sendes inn i disse dager. Årsaken er at når de personlige aksjonærene skal sende inn sin selvangivelse neste år, skal verdsettelsen av deres aksjer baseres på den nye metoden for utleid næringseiendom i aksjeselskapet pr. 1. januar 2009. Bakgrunnen for endringen er at myndighetene mener at ligningsverdiene på fast eiendom ligger betydelig lavere enn eiendommenes markedsverdier. Forholdet mellom ligningsverdi og markedsverdi varierer også mellom landsdeler og innenfor den enkelte kommune.
Unødvendig hast med å innføre den nye verdsettelsesmetoden
Innledningsvis har jeg noen kommentarer til den lange saksbehandlingstiden som er gått med for å få de endelige reglene på plass, samt hvorfor man ikke har kunnet utsette iverksettelsen av reglene med ett år for ikke-børsnoterte aksjeselskaper som har utleid næringseiendom.
Skatteopplegget for 2009 ble presentert i Ot.prp. nr. 1 (2008-2009) 7. oktober 2008. I forslaget var det lagt til grunn at Finansdepartementet skulle gi utfyllende regler til den nye verdsettelsesmetoden i forskrift som skulle sendes på høring. I forarbeidene tok departementet sikte på å fastsette forskriftsbestemmelsene tidligst mulig i 2009. Til tross for at loven ble vedtatt 12. desember 2008 ble ikke forskriftene sendt på høring før 12. februar og endelig vedtatt 31. mars 2009.
Etter denne datoen må Skattedirektoratet utarbeide elektronisk versjon av skjema for formuesverdsettelse av utleid næringseiendom. Den elektroniske løsningen skal etter planen være klar for levering via Altinn i første halvdel av mai 2009.
For næringseiendommer som ikke er utleid, skal man oppjustere ligningsverdien av selskapets næringseiendom med 60 prosent etter at man først har gjort den alminnelige oppjusteringen med 10 prosent for inntektsåret 2008. Samlet oppjustering av gjeldende ligningsverdi fra inntektsåret 2007 til 1. januar 2009 blir dermed 76 prosent for næringseiendommene.
Som det fremgår ovenfor, er den eneste grunnen til at de ikke-børsnoterte aksjeselskapene må fastsette formuesverdien for utleide næringseiendommer etter de nye reglene allerede nå, at den personlige aksjonæren skal få en aksjeverdi til bruk i sin selvangivelse for 2009, som skal leveres i løpet av våren 2010 og som bygger på den nye metoden. Jeg synes den valgte løsningen er dårlig. Det hadde vært mye enklere om man i dette overgangsåret hadde verdsatt de utleide næringseiendommene etter samme løsning som for de ikke utleide eiendommene.
Det ville gitt bedre tid til å få den nye verdsettelsesmetoden på plass, departementet ville hatt bedre tid til å foreberede utkastet til forskriftsbestemmelser samtidig som man kunne gjennomført høringen uten å gi en så knapp høringsfrist som man har måttet gjøre. Vi merker allerede nå på antall henvendelser til Revisorforeningen at de vedtatte reglene er vanskelige å forstå, både for selskapene som har utleide næringseiendommer, og for de rådgiverne som skal bistå selskapene med å fylle ut de nødvendige skjemaene.
Nå må man i løpet av en hektisk årsoppgjørsperiode sette seg inn i helt nye regler, som jeg mener ikke er godt nok gjennomarbeidet, i stedet for å la disse tre i kraft for aksjeselskaper først ved innlevering av selvangivelsen for inntektsåret 2009.
