Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at Sameiet er et boligsameie i Byen bestående av 23 boenheter (heretter Sameiet). Sameiet sto ferdig i 1984, og det har nå behov for omfattende rehabiliteringsarbeider, blant annet må alle terrasser skiftes ut og diverse vann- og betongskader utbedres, samt at heis og garasjeporter må skiftes.

Avsetning til vedlikehold har i alle år vært beskjeden, og Sameiet har derfor liten egenkapital til rehabiliteringen.

For å finansiere rehabiliteringen vurderer Sameiet derfor å oppføre og selge tre leiligheter på bygningens tak, og det ønskes en orientering om de skattemessige konsekvenser en eventuell gjennomføring av prosjektet vil få for Sameiet/sameierne.

Byggekostnader er i referat fra informasjonsmøte i Sameiet november 2007, grovt anslått til kr 30 000,- pr. kvadratmeter, og anslått salgspris til kr 50 000,- pr. kvadratmeter. Dette estimatet knyttet til en eventuell utbygging på taket, kan gi en gevinst på kr 20 000,- pr. kvadratmeter. Det vil si at en total byggekostnad på ca. kr 4 millioner og et salg på ca. kr 6 millioner, vil kunne gi Sameiet en «gevinst» på ca. kr 2 millioner, som skal benyttes til å finansiere rehabilitering av terrasser, betong- og vannskader og inngangsparti mm. Byggelånsrente, riggkostnader og garantikostnader er beregnet inn i anslaget.

Sameiets spørsmål er om byggeprosjektet skattemessig faller utenfor det som defineres som næringsvirksomhet, og i så fall om overskuddet derfor kun vil bli skattlagt som kapitalinntekt, dvs. med en skattesats på 28 %.

Hvis byggeprosjektet blir å regne som næringsvirksomhet, vil det etter innsenders oppfatning, medføre at Sameiet selskapsrettslig og skatterettslig blir å anse som et ansvarlig selskap, i så fall vil deltakerne (sameierne) bli skattlagt under den såkalte deltakermodellen. Dette vil medføre at overskuddet blir skattlagt med en sats på ca. 50 %. I et slikt tilfelle vil det også oppstå spørsmål om realisasjonsbeskatning når Sameiet går over til å bli et ansvarlig selskap.

Vilkårene for at en inntektsgivende aktivitet er å anse som næringsvirksomhet er slik innsender forstår det, at den:

• innebærer aktivitet,

• tar sikte på å ha en viss varighet,

• har et visst omfang,

• er egnet til å gi overskudd, og

• drives for skattyterens regning og risiko.

I den foreliggende sak er problemstillingen ifølge innsender, hvorvidt aktiviteten har tilstrekkelig omfang og varighet - de andre vilkårene er utvilsomt oppfylt.

Ved vurderingen av aktivitetens omfang må det etter de opplysninger innsender har innhentet, legges vekt på all type aktivitet, også aktivitet av rent administrativ karakter. I et byggeprosjekt som det herværende, vil også den aktivitet som er utøvet av håndverkere mv. måtte tas med, da også denne må anses utøvet for sameiernes regning og risiko.

Når det gjelder spørsmålet om omfanget er tilstrekkelig til at det må sies å foreligge næringsvirksomhet, finner innsender det mest hensiktsmessig å sammenligne med avgjørelser i andre byggeprosjektsaker.

I Høyesteretts dom gjengitt i Utv. 1968 s. 75, ble oppføring og salg av to tremannsboliger regnet som næringsvirksomhet og i en bindende forhåndsuttalelse av 26. oktober 2006 fra Skattedirektoratet ble utbygging av syv nye leiligheter regnet som omfattende nok.

I den foreliggende sak er det kun tale om oppføring og salg av tre leiligheter, slik at aktiviteten fremstår som klart mindre omfattende enn i de to ovennevnte saker. Innsender kjenner ikke til noen avgjørelser om oppføring av bygg i tilsvarende størrelsesorden som i denne saken, men vurderer det slik at aktiviteten formodentlig ikke er av tilstrekkelig omfang til at det må sies å foreligge næringsvirksomhet.

Det fremstår som noe usikkert for Sameiet hvorvidt prosjektet blir å anse som næringsvirksomhet. Slik klassifisering vil kunne medføre en betydelig skattebelastning for Sameiet/sameierne og reiser etter innsenders syn enkelte uavklarte spørsmål. På den bakgrunn anmodes det om bindende forhåndsuttalelse.