Risiko for feil avgiftsbehandling
Erfaringer fra Skatteetatens kontroller i Akershus viser at utleie av fast eiendom og frivillig registrering for utleie av bygg eller anlegg etter forskrift nr. 117 er et betydelig risikoområde for eiendomsselskapene. Skatteetaten oppfordrer derfor regnskapsførere, revisorer og andre rådgivere til å være oppmerksomme på mulige feil hos sine klienter.
Skatteetaten i Akershus har fokus på eiendomsbransjen gjennom kontroller hos frivillig registrerte utleiere. Kontrollene har avdekket en rekke feil ved avgiftsbehandlingen hos virksomheter som leier ut fast eiendom. Disse har gitt seg utslag i til dels store etterberegninger.
Merverdiavgiftsloven § 28a med tilhørende forskrift nr. 117 gir utleiere av bygg og anlegg til bruk i avgiftspliktig virksomhet mulighet for frivillig registrering i merverdiavgiftsmanntallet. Utleier må da beregne utgående avgift av leievederlaget. Inngående avgift på oppføring og drift av eiendommen vil bli helt eller delvis fradragsberettiget. Det aktuelle området er av stort økonomisk omfang og omfatter mange utleiere.
Mange virksomheter er ikke oppmerksomme på at en ordinær registrering i avgiftsmanntallet ikke er tilstrekkelig. Registreringsordningen for utleie av bygg og anlegg er frivillig, og krever en særskilt registrering.
En rekke av de kontrollerte utleievirksomhetene førte fullt fradrag for inngående merverdiavgift eller foretok feil fordeling. Når bygg leies ut til bruk både i avgiftspliktig virksomhet og virksomhet utenfor avgiftsområdet, foreligger kun rett til fradrag for inngående avgift på bygge- og driftskostnader knyttet til arealer til bruk i avgiftspliktig virksomhet.
Ikke alle utleiere er oppmerksomme på at søknad om frivillig registrering må skje senest innen utgangen av den tomånedersterminen lokalene er tatt i bruk. Senere søknad innebærer avskåret rett til fradragsføring av inngående avgift eksempelvis på oppføringskostnader.
Utleier kan selv bestemme hvilke leieforhold eller arealer som skal omfattes av den frivillige registreringen. Han må dokumentere hvordan bygget eller anlegget er disponert. Hvilke arealer som leies ut til fradragsberettigede formål, må angis klart. Utleier må innrette regnskapet på en slik måte at det fremgår tydelig hvordan inngående merverdiavgift på oppførings- og ombyggingskostnader (påkostninger) mv. er fordelt på byggets leieforhold - innenfor og utenfor avgiftsområdet. Er det ikke opplyst at enkelte arealer holdes utenfor registreringen, skal all husleie faktureres med merverdiavgift. Kjøp eller leie av nye lokaler til utleie eller fremleie vil automatisk omfattes av registreringen.
Hvis et bygg leies ut til leietakere som driver både avgiftspliktig virksomhet og virksomhet utenfor avgiftsområdet i samme lokale (myldreareal), foreligger det rett til fullt fradrag for inngående avgift på bygge- og driftskostnadene. I slike tilfeller er det leietaker som må foreta en fordeling.
Ved fremleie må det foreligge en ubrutt kjede av frivillig registrerte mellom utleier og den som bruker lokalene i avgiftspliktig virksomhet.
Reglene om forhåndsregistrering og tilbakegående avgiftsoppgjør gjelder på vanlig måte for foretak som er frivillig registrert. Ved tilbakegående avgiftsoppgjør gjelder det en treårsfrist.
For mer informasjon: Skatteetatens hjemmeside: www.skatteetaten.no. Merverdiavgiftshåndboken om frivillig registrering i merverdiavgiftsmanntallet: skatteetaten.no/Templates/Handbok.aspx?id=58054&epslanguage=NO&mainchapter=58077#58077
