Merverdiavgift ved investering, drift og salg av næringseiendom
Salg av næringslokaler kan utløse merverdiavgift hos selger på grunn av påkostninger foretatt siste 3 år (det er foreslått 10 års justeringsregel). Det er derfor viktig for partene å regulere ansvaret for slike mva-kostnader i kontrakten. Alternativt kan problemstillingen unngås ved at det avtales kjøp av aksjer i eiendomsselskapet.
I utgangspunktet er investering, utleie og salg av fast eiendom utenfor merverdiavgiftlovens område. Dette følger av merverdiavgiftlovens § 5 a første ledd. Det betyr at investor som hovedregel ikke trenger å forholde seg til merverdiavgiftsmanntallet og avgiftsmyndighetene i forbindelse med sitt kjøp, drift og salg av næringslokaler.
Næringslokaler må avgrenses mot kjøp, utleie og salg av varer som er avgiftspliktig. Utleie og salg av f.eks. innbo (møbler) i næringslokaler og flyttbare brakker utløser således merverdiavgift.
Investering i næringslokaler
Det forhold at salg av fast eiendom er utenfor merverdiavgiftlovens område betyr at investor ikke skal betale merverdiavgift på toppen av kjøpesummen for lokalene. Merverdiavgift kan imidlertid bli en kostnad for kjøper dersom kontrakten sier at det er kjøper som skal bære kostnader knyttet til kjøpet. Dersom selger har foretatt påkostninger i de siste tre år før salget, kan avgiftsmyndighetene kreve tilbakeført fradragsført inngående avgift. Dette følger av merverdiavgiftlovens § 21 tredje ledd. Dersom avtalen sier at kjøper skal dekke kostnadene i forbindelse med kjøpet, risikerer han at selger forsøker å belaste ham for kostnadene knyttet til tilbakeført merverdiavgift.
Dersom investor i stedet for å kjøpe eiendommen kjøper aksjer i eiendomsselskapet, vil ikke merverdiavgift utgjøre en kostnad i forbindelse med kjøpet (bruksendringsregelen i mval. § 21, 3. ledd omfatter ikke salg av aksjer i eiendomsselskap).
.gif)