IFRS 16-effekter av Covid-19 for leietaker
Når det gjelder leie, er det iht. IFRS 16 et viktig skille mellom såkalte revurderinger og modifiseringer for regnskapsføringen, men det kan være vanskelig å fastsette om en endring knyttet til Covid-19 er en revurdering eller modifisering.
Som følge av Covid-19 er det mange leietakere som fremforhandler lettelser i leiebetalingene. Det kan være i form av engangsreduksjoner i leie, reduksjon for en periode, endret form for leieberegning, for eksempel fra fast til variabel leie mv. Vi har også hørt eksempler på at leietaker ønsker forlengelse av leie for attraktive lokaler hvor leietaker har foretatt påkostninger, for å forlenge perioden for å tjene inn påkostningene og dermed forlenge avskrivningstiden.
Internasjonalt har det vært stort påtrykk på både IASB og FASB om å tillate forenklinger knyttet til endringer som følge av Covid-19.
Nedenfor vil vi skissere regnskapsføring av endringer i leieavtaler for leietaker slik de er i IFRS 16 nå og omtale hva FASB har gjort og IASB planlegger å gjøre.
Revurdering eller modifisering
I vår forrige artikkel i Revisjon og Regnskap 8–2019 omtalte vi revurderinger og modifiseringer, og vi inkluderte også to figurer som illustrerer prinsippene for regnskapsføring av de ulike endringene. Skillet her er blitt veldig aktuelt nå i forbindelse med Covid-19-krisen.
Revurderinger er justeringer knyttet til forhold som var del av de opprinnelige vilkårene i leieavtalen. Dette skiller seg regnskapsmessig fra modifiseringer. Modifiseringer er endringer i leieavtalens anvendelsesområde eller vederlag som ikke var del av de opprinnelige vilkårene i leieavtalen.
Det som i hovedsak er aktuelt nå knyttet til Covid-19, er at leietaker får redusert eller utsatt leiebetalinger. Redusert leiebetaling vil normalt være enten:
en variabel leie som følge av revurdering som innregnes i resultatet, eller
-
en modifisering hvor leietaker må måle leieforpliktelsen på nytt med ny rente når begge parter godkjenner endringen (ikrafttredelsestidspunktet).
Mange leietakere har forhandlet seg til lettelser i leiebetalingene. Det kan være i form av engangsreduksjoner i leie, reduksjon for en periode, endret form for leieberegning, for eksempel fra fast til variabel leie mv.
Revurdering
Det bør vurderes om dagens situasjon med Covid-19 er en endring som kan relateres til betingelser i kontrakten, f.eks. force majeure-klausuler, eller lover og reguleringer knyttet til kontrakten. Slike klausuler eller lover og reguleringer kan være knyttet til den opprinnelige kontrakten selv om de ikke står nevnt eksplisitt i kontrakten og ikke ble vurdert spesielt ved førstegangsinnregningen av kontrakten.
En reduksjon i leien basert på betingelser i den opprinnelige kontrakten, eller lover og regler som regulerer kontrakten og må anses som å være en del av kontraktsvilkårene, vil oftest være å anse som variabel leie. Variabel leie skal innregnes i resultatet over de periodene den gjelder for. Vår holdning er at den variable leien bør innregnes som en driftskostnad, og ved en lettelse, som en negativ driftskostnad.
Nedenfor illustrerer vi en situasjon med delvis utsettelse og delvis ettergivelse av leie med et eksempel for leietaker.
Før endring |
Etter endring |
||||||||||
31. mar |
2. kv. |
30. jun |
3. kv. |
30. sep |
31. mar |
2. kv. |
30. jun |
3. kv. |
30. sep |
||
Kontanter |
6 500 |
-750 |
5 750 |
-750 |
5 000 |
6 500 |
0 |
6 500 |
200 |
5 300 |
|
Bruksrettseiendel |
4 500 |
-650 |
3 850 |
-650 |
3 200 |
4 500 |
-650 |
3 850 |
-650 |
3 200 |
|
Leieforpliktelse |
5 000 |
-600 |
4 400 |
-600 |
3 800 |
5 000 |
-150 |
4 850 |
050 |
3 800 |
|
Renter |
-150 |
-150 |
-150 |
-300 |
-150 |
-150 |
-150 |
-300 |
|||
Avskrivning |
-650 |
-650 |
-650 |
-1 300 |
-650 |
-650 |
-650 |
-1 300 |
|||
Redusert kostnad |
300 |
300 |
300 |
||||||||
Annen EK |
6 000 |
6 000 |
6 000 |
6 000 |
6 000 |
6 000 |
|||||
Sum EK |
6 000 |
-800 |
5 200 |
-800 |
4 400 |
6 000 |
-500 |
5 500 |
-800 |
4 700 |
|
Leieforpliktelse 31.3.2020 på 5000, kvartalsvis betaling 750. Forenklet kan det antas at rentekostnaden både i 2. og 3. kvartal i henhold til opprinnelig beregning er 150. Det avtales en delvis utsettelse på 750 og ettergivelse av leiebetalinger på 300, ved at det i 2. kvartal ikke betales leie og at det i 3. kvartal betales 1200.
Etter endring betales ikke leie i 2. kvartal, men gjelden reduseres med ettergivelsen på 300 med motpost i resultatet. Renten på 150 innregnes som tidligere og øker gjelden, som ved slutten av 2. kvartal er 4850. I 3. kvartal betales 1200 og rente på 150 innregnes. Gjelden ved utgangen av 2. kvartal er 3800. Dette er samme leieforpliktelse som om det ikke hadde vært noen endring i leiebetalingene.
Bruksrettseiendelen er i utgangspunktet ikke påvirket, men det må vurderes om det er behov for å gjøre en nedskrivningstest. I denne vurderingen er det også viktig å være bevisst på om bruksrettseiendelen skal vurderes for verdifall separat eller som del av en større kontantgenerende enhet.
Modifisering
En leietaker som oppnår reduksjon i leiebetalinger uten endring i omfang av leieobjektet (lengde eller mengde) som ikke er basert på betingelser i den opprinnelige kontrakten, vil måle leieforpliktelsen på nytt og endre bruksretteiendelen tilsvarende som forpliktelsen endres. Leietaker skal gjøre beregningene basert på en oppdatert diskonteringssats. Leietaker må oftest bruke marginal lånerente når begge parter har godkjent endringen (ikrafttredelsestidspunktet). Risikofri rente er generelt redusert, men kredittrisikopremien for leietaker kan ha økt betydelig, slik at nettoeffekt på renten er usikker. Det kan også hende at leietaker på ikrafttredelsestidspunktet ikke ville blitt innvilget lån, eller fått lån kun med en garanti fra myndighetene. Vi antar at den marginale lånerenten referer til et lån uten garanti fra myndighetene, da en slik garanti skal separeres og innregnes som offentlig tilskudd.
