IAS 40 og økonomiske realiteter?
Eiendomskonsern med eiendommer organisert som Single Purpose Vehicles (SPV) bør kunne vurdere disse til virkelig verdi redusert for en «aksjerabatt». En slik vurdering reflekterer ikke bare økonomisk realitet, men gir også et mer rettvisende bilde.
Salg av investeringseiendom som er organisert som SPVer, vil ikke utløse skatt når aksjene selges i stedet for salg av eiendommen ved overskjøting. Det blir imidlertid vanligvis gitt en rabatt på i underkant av 10 % som følge av eierskapet gjennom SPV. Artikkelen løfter frem noen sentrale motforestillinger mot at det internasjonalt ikke er tillatt å ta hensyn til at man i realiteten er innenfor et skattefritt regime for investeringseiendommer. Dette er underlig i lys av at andre forpliktelser skal neddiskonteres, og dette er med på å forringe regnskapets relevans i forbindelse med «covenants»-krav. Til slutt knyttes det også noen kommentarer til forslaget til ny regnskapslov som åpner for mer bruk av virkelig verdi.
Aksjerabatt for næringseiendom
Fritaksmodellen har som kjent i Norge ført til at selskapets aksjonærer som er aksjeselskap, ikke skatter av gevinst ved salg av aksjer i EØS-selskap. Dette har medført at man vanligvis innenfor eiendomsbransjen i Norge har valgt å organisere næringseiendommer i SPVer. Selger kan dermed nyttiggjøre seg av fritaksmetoden, mens kjøper slipper å betale dokumentavgift. På den annen side får kjøper en ulempe i form av at man viderefører eksisterende skattemessig avskrivningsgrunnlag som vanligvis ofte er godt under markedsverdien til eiendommen. Dette gir lavere skattemessige avskrivninger enn ved overskjøting av selve eiendommen, og er årsaken til en praksis med en rabatt knyttet til kjøpesummen for aksjene som følge av lavere avskrivningsgrunnlag. Det blir vanligvis oppnådd en aksjerabatt på i underkant av 10 %. Denne rabatten beregnes riktig nok ved å diskontere den økte fremtidige skatten som følge av redusert avskrivning inn i evigheten (Gordons formel)* Denne fremgangsmåten tar imidlertid ikke hensyn til skattekravets asymmetriske form (det betales ingen skatt hvis skattepliktig overskudd ikke skulle være positivt) og forskyvningseffekten av skattekrav som følge av eventuelt fremførbart overskudd., men er i realiteten en rabatt som følge av eierskap gjennom SPV.
.gif)