Problemstillingen

Borgarting lagmannsrett avsa i januar 2015 en kjennelse som kan ha stor interesse for alle som befatter seg med kjøp og salg av fast eiendom. Spørsmålet retten måtte ta stilling til, var om det er eiendommens markedsverdi på tinglysingstidspunktet eller den historiske kjøpsprisen som danner grunnlaget for beregning av dokumentavgiften?

Som kjent kan verdien av eiendommen endres betydelig fra kjøpstidspunktet til tinglysingstidspunktet. Uttalelsene er også av interesse for de som eksempelvis arver en fast eiendom, men venter med å tinglyse. Men før vi skal se på nærmere på avgjørelsen, skal vi se på noen utgangspunkt for beregning av dokumentavgift.

Tinglysing utløser dokumentavgift

Ved tinglysning av overdragelse av fast eiendom skal det betales dokumentavgift på 2,5 %. Utgangspunktet er at dokumentavgiften beregnes av salgsverdien av den faste eiendommen. Ved fastsettelse av salgsverdien inngår selve tomta og bygninger og faste anlegg som står på tomtegrunnen.

Det er den formelle overdragelsen (altså selve tinglysingen) som utløser plikt til å betale dokumentavgift, og ikke det at eiendommen skifter eier. Det er derfor eiendommens salgsverdi på tidspunktet for tinglysingen som skal legges til grunn for avgiftsberegningen. Dette har fremgått eksplisitt av Toll- og avgiftsdirektoratets eget rundskriv om dokumentavgiften siden 1999. Dessuten – som vi straks skal se nærmere på – kom en enstemmig Høyesterett i 2008 til samme konklusjon. Det er altså verdien på tinglysningstidspunktet som skal legges til grunn for beregningen av dokumentavgiften – ikke verdien på kjøpstidspunktet.

Verdien oppgitt i skjøte legges til grunn

I skjøtet som ligger til grunn for tinglysningen, skal verdien på eiendommen oppgis. Statens kartverk hadde i 2007 mer enn 180 000 eiendomsoverdragelser til tinglysning. Statens kartverk legger derfor i de aller fleste tilfellene til grunn den verdien som oppgis i skjøte som sendes inn til tinglysing, som grunnlag for beregningen av dokumentavgiften.

I forskriften til dokumentavgiftsloven står det at eieren av eiendommen «etter beste skjønn» skal fastsette avgiftsgrunnlaget «slik at det svarer til eiendommens salgsverdi på tinglysingstidspunktet». I dokumentavgiftsloven fremgår det at kartverket kan fastsette en høyere verdi dersom den oppgitte verdien «åpenbart er for lav». En sikkerhetsventil må man jo ha dersom noen oppgir juksebeløp på skjøtet.

Høyesteretts kjennelse i 2008

Spørsmålet for Høyesterett i 2008 var om beregning av dokumentavgift skulle bygge på historisk verdi – typisk det som kjøperen betalte da eiendommen ble ervervet – eller markedsverdien på tinglysningstidspunktet. Saken dreide seg om en eiendom som ble ervervet i 1989, men tinglyst først 18 år senere. Høyesterett konkluderte med at det var verdien på tinglysingstidspunktet som skulle legges til grunn. Etter 18 år var verdien på eiendommen adskillig større enn på kjøpstidspunktet, og dokumentavgiften ble tilsvarende høyere.

Høyesteretts viste til lovens ordlyd, forarbeidene, lovens «innretning og system», det forhold at avgiften er fiskal (skal skaffe staten inntekter), og at regelen skal være enkel å praktisere, som begrunnelse for at det er markedsverdien på tinglysningstidspunktet som skal legges til grunn ved beregningen av avgiften, ikke den historiske kjøpesummen.

Det er lett å forstå at reglene om dokumentavgift må utformes og praktiseres slik at de gir best mulig forutberegnelighet. Den typiske boligkjøper strekker strikken ofte så langt som mulig for å få kloa i drømmeboligen. Da må reglene være slik at han ikke får seg en ubehagelig overraskelse når Statens kartverk skal beregne dokumentavgiften. Man kan mene hva man vil om berettigelsen av dokumentavgiften, men beregningsreglene har i alle år vært nokså forutberegnelige; nemlig 2,5 % av verdien på tinglysingstidspunktet. Eller er det egentlig så enkelt?