Kort om borettslag og andelseierne

Et borettslag finansierer kjøpesummen for eiendommen med lån fra finansinstitusjon og innskudd fra andelseierne. Det totale innskuddet består av andelskapital (oftest et svært lavt beløp), og borettsinnskudd. Borettslaget har vanligvis ingen ordinære inntekter, men krever inn beløp fra andelseierne til dekning av sine utgifter («fellesutgiftene»), avdrag på borettslagets gjeld («fellesgjelden») og ofte også et mindre beløp til oppbygging av en viss likviditetsreserve.

Talleksempel

Vi vil belyse de aktuelle problemstillingene ved hjelp av et talleksempel, der vi forutsetter at borettslaget er stiftet og bygningene overtatt i begynnelsen av året.

En andelseier har betalt kr 800 000 for sin andel. Andelen av fellesgjeld er kr 2 000 000, slik at kostpris for boligen i realiteten er kr 2 800 000.

Det første året etter kjøpet innbetaler andelseieren kr 150 000 til borettslaget. Andelseierens andel av rentekostnader er kr 80 000, avdrag kr 40 000 og ordinære driftskostnader kr 25 000. Andel av økt bankinnskudd er kr 8000, og av økt leverandørgjeld kr 3000.

Eierens kostnad, og det beløpet som er skattemessig fradragsberettiget, er renter på kr 80 000 og driftskostnadene på kr 25 000, totalt kr 105 000. Beløp som innbetales ut over disse beløpene, her kr 45 000, er i realiteten et egenkapitalinnskudd i borettslaget, som eieren dermed skal balanseføre.

Regnskapsmessig behandling og presentasjon i eierens årsregnskap

Den regnskapsmessige behandlingen er ikke opplagt, verken når det gjelder klassifisering eller regnskapsmetode.

Som nevnt innledningsvis består totalinnskuddet av et svært begrenset andelsbeløp, mens det alt vesentlige innskuddsbeløpet formelt er en ikke-rentebærende fordring på borettslaget, som automatisk overdras ved salg av andelen. Dessuten er det en direkte kobling mellom å eie andelen og en leierett på boligen. Teoretisk er flere alternativer for regnskapsmessig behandling tenkelige. I praksis har de aller fleste regnskapsført hele innskuddet (kr 800 000 netto i eksemplet) som andel, og klassifisert det sammen med aksjer i balansen. Selv om en andelseier ikke er direkte ansvarlig for borettslagets gjeld, gir en bruttopresentasjon (både i resultatregnskap og balanse), etter min oppfatning, best uttrykk for de økonomiske realitetene for andelseieren. Da vil for eksempel innbetaling til borettslaget til nedbetaling av gjeld vises som redusert gjeld i balansen, mens innbetalingen vises som økt kostpris på eiendelen «andel i borettslag» ved en nettopresentasjon. Antakelig vil de fleste likevel velge å presentere andelen netto i balansen. Men også da kan det være hensiktsmessig å opprette flere kontoer i bokføringen. På eiendelssiden «Bolig i borettslag» og «Annen formue i borettslag» (disse kan eventuelt slås sammen), og på gjeldssiden «Gjeld i borettslag». På den måten får en bedre oversikt over investeringen, det blir enklere å kontrollere regnskapet mot ligningsoppgaven fra borettslaget, og antakelig er løsningen også mer praktisk ved utarbeidelse av ligningspapirene.

Hvis en velger en bruttopresentasjon i balansen, er det også naturlig med bruttopresentasjon i resultatregnskapet. Ved nettopresentasjon i balansen er det mest naturlig å ta inn alle resultatpostene tilknyttet andelen i én sum i resultatregnskapet.

Talleksemplet

Praktiske problemstillinger

Som nevnt ovenfor inneholder ikke ligningsoppgaven fra borettslaget eierens andel av driftskostnadene. Borettslagets årsregnskap er ofte ikke tilgjengelig når eieren avlegger sitt regnskap. Dessuten kan en vanligvis ikke beregne eierens andel av kostnader, andel av gjeld osv ut fra borettslagets regnskap, da de fleste borettslag består av flere leilighetstyper/-størrelser, med derav følgende skjevfordeling av fellesutgiftene.

På bakgrunn av opplysningene i ligningsoppgaven kan en imidlertid beregne hvilket beløp som skal kostnadsføres, ved å følge fremgangsmåten som vises her:

Oppretting av feil fra tidligere år

Vi kan tenke oss at eieren noen år frem i tid, for eksempel pr. 31.12.x10 får følgende opplysninger fra borettslaget:

Hvis eieren tidligere har kostnadsført alle innbetalingene til borettslaget, vil borettslagsandelen fremdeles bære balanseført med kr 800 000. I eksemplet må kr 365 000 føres som økt (netto) kostpris på andelen, og tilsvarende beløp som redusert kostnad. Hvis en ønsker å vise andel av formue og gjeld på egne kontoer, blir føringen slik:

Hvis feilen er vesentlig for eierselskapet, må feilbeløpet som vedrører tidligere år på vanlig måte korrigeres mot inngående balanse, alternativt som ekstraordinær post i små foretak.

Salg av andelen

Regnskapsmessig er gevinsten/tapet netto salgssum med fradrag for balanseført verdi. Hva en har definert som driftskostnader, og hva en har definert som økt kostpris, påvirker derfor gevinst-/tapsberegningen. I den grad en har ført for store beløp som driftskostnader, får en tilsvarende større gevinst (mindre tap) ved salget. Skattemessig gevinst/tap utgjør det samme beløpet som den regnskapsmessige gevinsten. Salg av eierandeler i boligselskap er ikke omfattet av fritaksmetoden, det følger direkte av sktl. § 2-38 (som trådte i kraft 11. juni 2010). Vær oppmerksom på at Lignings-ABC (senest 2011/2012-utgaven) ikke er oppdatert. Her står det at slikt salg omfattes av fritaksmetoden, basert på en uttalelse fra Skattedirektoratet i 2007.

I vårt eksempel kan vi forutsette at andelen selges 01.01.x11 for kr 1 500 000. Gevinsten blir da kr 335 000 ved «riktig» regnskapsføring, og kr 700 000 hvis alle innbetalinger til borettslaget er kostnadsført.