Uttalelsen fra Skattedirektoratet

Artikkelen fokuserer på nyhetene i Skattedirektoratets siste melding. Den tar ikke sikte på å gi en fullstendig oversikt over de avgiftsmessige konsekvensene som kan oppstå ved endringer i leieforhold. Artikkelen er tematisk delt opp etter tre typetilfeller: lokaler der det opprinnelig er gjort direkte fradrag for mva på oppføring av bygget, lokaler der det ikke har vært grunnlag for direkte fradrag for mva på oppføringskostnadene og lokaler som står tomme i en innledende periode der det har vært slik at utleier kan oppnå direkte fradrag dersom det ble signert leiekontrakt innen seks måneder etter at lokalene sto ferdige. Det er særlig i den sistnevnte situasjonen at Skattedirektoratet i sin siste melding kommer med betydelige innstramminger. Det er ikke lenger tilstrekkelig at det er inngått leiekontrakt, leieforholdet må også være effektuert og seksmånedersfristen begynner normalt å løpe for hele bygget når det foreligger brukstillatelse for ett lokale.

Skattedirektoratets forståelse av regelverket innebærer at flere utleiere vil måtte benytte seg av justeringsreglene fremfor å få avgiftskostnaden på utleiebygget fradragsført direkte. Justering i stedet for direkte fradrag gir en mulig avkorting i det totale fradraget og stor likviditetsmessig belastning for utleier. Det kan igjen være et insitament for utleier til å avvente ferdigstillelse og utleie til hele bygget er utleid for dermed å oppnå direkte fradrag. Avgiftsreglene, slik Skattedirektoratet tolker dem, kan dermed bidra til en praksis som fremstår som både bedriftsøkonomisk og samfunnsøkonomisk uheldig.

Sett i lys av direktoratets innstramminger vil også grensen mellom vedlikehold og påkostninger bli ytterligere aktualisert. Vedlikeholdskostnader er ikke omfattet av justeringsreglene. Fradragsretten avgjøres med endelig virkning på anskaffelsestidspunktet eventuelt gjennom et tilbakegående avgiftsoppgjør der det ikke løper noen seksmånedersfrist for inngåelse av effektuert leiekontrakt. Det er den alminnelige foreldelsesfrist på tre år som gjelder. Omfanget av fradraget på vedlikeholdskostnader kan, nettopp fordi det ikke er gjenstand for justering, påvirke størrelsen på leievederlaget og størrelsen på en eventuell kompensasjon ved opphør av et leieforhold før utløpet av den avtalte leieperioden.

Skattedirektoratets siste uttalelse har særlig fokus på når et lokale i avgiftsrettslig sammenheng anses utleid og når det anses som tomt. Det er disse situasjonene og konsekvensene av dem vi går nærmere inn på nedenfor.