Merverdiavgift ved utbyggingsavtaler med kommunen
Ved utbyggingsavtaler med kommuner er det spesielt viktig å regulere de forholdene som er styrende for merverdiavgiftsspørsmålene i avtalen om utbygging på en god måte. Hvis ikke, kan man komme i en situasjon der verken utbygger eller kommune vil oppnå rett til fradrag for merverdiavgift på utbyggingskostnadene.
Det er av stor betydning for kostnadsbelastningen å ta hensyn til merverdiavgiftsreglene ved inngåelse av de fleste avtaler, og ved utbyggingsavtaler er det kanskje spesielt viktig å kartlegge merverdiavgiftskonsekvensene før avtale inngås. Ofte er ikke avtalepartene oppmerksomme på den avgiftsbelastningen som vil oppstå ved ikke å regulere de forhold som er styrende for merverdiavgiftskonsekvensene ved utbygging av infrastruktur som skal overtas og driftes av kommunen. For store prosjekter som en utbyggingsavtale ofte vil gjelde, er det store merkostnader knyttet til det å overse merverdiavgiftsreglene, herunder justeringsreglenes betydning. Nedenfor beskrives først en «anleggsbidragsmodell», og deretter en annen «modell». Sistnevnte kan være svært aktuell dersom det allerede er ferdigstilt infrastruktur etter avtale med kommunen uten at avtalen er utformet etter «anleggsbidragsmodellen».
Kort om partenes avgiftsmessige utgangspunkt før inngåelse av utbyggingsavtale
Utbyggere av bolig- eller næringseiendom vil i de fleste tilfellene ikke oppnå endelig fradrag for inngående merverdiavgift i tilknytning til infrastrukturen fordi denne ikke skal benyttes i egen avgiftspliktig virksomhet.
Mange utbyggere forutsetter likevel ved avtaleinngåelse at de vil få fradrag for inngående merverdiavgift på utbyggingskostnadene i tilknytning til infrastruktur, som de etter utbyggingsavtalen er pålagt av kommunen å bygge og som senere skal overdras til kommunen. Dette fordi kommunen i de fleste tilfellene vil ha rett til fradrag eller kompensasjon for inngående merverdiavgift i tilknytning til slike kostnader. Det aktuelle utbyggingsområdet blir dermed priset under denne forutsetningen, og i mange tilfeller blir også finansiering til prosjektet gitt under denne forutsetningen.
Utgangspunktet for utbygger er likevel at denne ikke vil ha fradragsrett for inngående merverdiavgift på utbyggingskostnadene i tilknytning til infrastrukturen, fordi virksomheten ofte ligger utenfor merverdiavgiftsområdet. I tilfeller der utbyggingen gjøres med sikte på bruk innenfor egen avgiftspliktig virksomhet, vil man heller ikke oppnå endelig fradrag for inngående merverdiavgift i tilknytning til infrastrukturen, fordi denne skal overdras til kommunen etter ferdigstillelse. Dette betyr at de totale kostnadene for oppføringen av infrastrukturen vil bli betraktelig høyere for utbygger enn de hadde blitt dersom kommunen selv hadde vært utbygger av den samme infrastrukturen.
Etter overdragelse skal kommunen som regel benytte vann- og avløpsanlegg innenfor avgiftspliktig virksomhet og den resterende delen av infrastrukturen innenfor kompensasjonsberettiget virksomhet, for eksempel offentlige veier og friområder. Et vilkår for kommunens rett til refusjon av merverdiavgift er at bruken av infrastrukturen ikke senere endres i løpet av justeringsperioden på ti år.
Dersom man unnlater å regulere de forholdene som er styrende for merverdiavgiftsspørsmålene i avtalen om utbygging, eller regulerer disse på en uheldig måte, kan man fort komme i den situasjonen at verken utbygger eller kommunen vil oppnå rett til fradrag for merverdiavgift på utbyggingskostnadene til infrastrukturen.
