Regimeskifte med stor betydning for utleiere
Finansdepartementet har nå gitt forskrift og to tolkningsuttalelser til de nye justeringsreglene for fradrag for merverdiavgift på blant annet fast eiendom. Denne artikkelen tar utgangspunkt i praktiske eksempler for næringsdrivende som driver med avgiftspliktig utleie av eiendom. Her er både fallgruver og muligheter.
Justeringsreglene for fradrag for merverdiavgift gjelder fra 1. januar i år. Kjøp og salg av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgift. Likevel er det slik at dersom eiendommen benyttes i avgiftspliktig virksomhet, for eksempel når utleier er frivillig registrert i avgiftsmanntallet for sin utleievirksomhet, vil det være grunnlag for å fradragsføre merverdiavgift på anskaffelser til eiendommen.
Justeringsreglene endrer ikke reglene om fradragets omfang på anskaffelsestidspunktet, men er ment å bidra til at fradragets omfang skal reflektere bruken av eiendommen over tid. Dette gjennomføres ved at fradragsført avgift justeres til gunst (justeringsrett) eller ugunst (justeringsforpliktelse) ettersom eiendommens tilknytning til avgiftspliktig virksomhet endres over en periode på 10 år fra fullføringen. Reglene er omtalt som et regimeskifte innenfor avgiftsretten, og vil påvirke hverdagen til alle aktører i markedet for næringseiendom.
Hva er gjenstand for justering?
Dersom eiendommen endrer tilknytning til avgiftspliktig virksomhet i løpet av justeringsperioden på 10 år, vil merverdiavgift på anskaffelser til så vel nyoppføring som etterfølgende ombygginger og påbygginger - såkalte byggetiltak - utløse justering. Justeringsperioden begynner å løpe ved byggetiltakets fullføring. Det vil si når det foreligger midlertidig brukstillatelse, ferdigattest eller når tiltaket faktisk tas i bruk dersom slik tillatelse/attest ikke er nødvendig.
Det skal ikke foretas justering på vedlikeholds- og driftskostnader. For å trekke grensen mellom vedlikehold og drift på den ene siden og om- og påbygginger på den andre siden, legges det i forarbeidene til loven opp til at de samme kriterier som i skatteretten vil bli lagt til grunn.
Byggetiltakene må være av en viss størrelse for å omfattes av justeringsreglene. Det vil si at tiltaket må ha en kostnad på minst kr 400 000 eksklusive merverdiavgift. Tiltak som foretas i fellesskap av utleier og leietaker skal sees under ett ved vurderingen av om beløpsgrensen er passert. En slik felles vurdering vil kunne by på praktiske utfordringer for både utleier og leietaker i form av at partene gjør seg avhengige av riktig og rettidig informasjon fra den andre parten. Det er derfor vår generelle anbefaling at slike felles byggetiltak i størst mulig grad unngås.
Det er altså byggetiltaket, ikke eiendommen som sådan, som er gjenstand for justering. I dette ligger det at én eiendom kan ha flere byggetiltak med hvert sitt justeringsløp, at leietaker som utfører byggetiltak, typisk påkostninger, i leide lokaler får en egen justeringsforpliktelse/rett på egne utførte tiltak og at ett og samme byggetiltak kan omfatte flere eiendommer.
Vi kan eksempelvis se for oss at utleier A og utleier B går sammen om å få utarbeidet en felles parkeringsplass foran sine to utleiebygg. Forutsatt at anskaffelseskostnadene til parkeringsplassen samlet utgjør minst kr 400 000 vil utbyggingen utgjøre et byggetiltak som kommer inn under justeringsreglene og gir selvstendig justeringsplikt/rett for både A og B. Fordelingen av kostnadene mellom A og B er uten betydning, så lenge byggetiltaket har en kostnad over beløpsgrensen.
