Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyter eier to næringseiendommer for utleie: Eiendommen i Storevik har et utleieareal på ca. 1 800 kvm og en brutto leieinntekt på ca. NOK 2,8 mill. pr. år. Eiendommen er leid ut på én utleiekontrakt til X AS som løper fra 1994 til 2016. Leietaker har fullt vedlikeholds- og driftsansvar for eiendommen i leieperioden. Oppfølging av leieforholdet er satt bort til advokat/forretningsfører (Advokatfirmaet A), slik at skattyter selv ikke utfører noe arbeid. Verdien av eiendommen er noe usikker, men antas forsiktig å være 10 ganger årlig leieinntekt, dvs. ca. NOK 28 mill.

Eiendommen i Lillevik har et utleieareal på ca. 3 200 kvm og en brutto leieinntekt på ca. NOK 3,6 mill. pr. år. Eiendommen er leid ut på to leiekontrakter til henholdsvis X AS som løper fra 1997 til 2008 og til S AS som løper fra 1998 til 2009. Skattyter har for denne eiendommen alminnelig utvendig vedlikeholdsansvar for bygget. Oppfølging av leieforholdene er satt bort til advokat/forretningsfører (Advokatfirmaet A), slik at skattyter ikke utfører noe arbeid selv. Advokatfirmaet har på vegne av skattyter engasjert et vaktmesterfirma for utføring av vaktmestertjenester og løpende oppfølging av underleverandører. Ved større vedlikeholdsarbeider mv. som vaktmesterfirmaet selv ikke utfører, vil det være advokatfirmaet som engasjerer entreprenør/tjenesteleverandør. Verdien av eiendommen er usikker, men antas forsiktig å være 8 ganger årlig leieinntekt, dvs. ca. NOK 29 mill.

Advokatfirmaet fører separat regnskap for hvert av byggene. Regnskapsføringen for utleiebygget i Storevik skjer på enklest mulig måte, da det er leietaker som har alt vedlikeholdsansvaret. Regnskapsføringen består vesentlig i utfylling av skjema RF-1189 «Årsoppgjør for utleie mv. av fast eiendom».

Ved selvangivelsene t.o.m. 2004 er det ikke lagt ved næringsskjema, men kun skjema for «Årsoppgjør for utleie mv. av fast eiendom» RF-1189 og «Avskrivningsskjema for saldo- og lineære avskrivninger» RF-1084 sammen med forhåndsutfylt «Selvangivelse for lønnstakere og pensjonister». Det har ikke vært fokusert på om utleien av disse eiendommer har vært å anse som «passiv kapitalavkastning» eller «næringsvirksomhet». I og med at skattyter ikke har vært «aktiv» i virksomheten, har denne grensen vært av mindre betydning de siste årene. Utleiers aktivitet forventes å være beskjeden også i årene fremover.

Skattyter vurderer en skattefri omdanning til aksjeselskap for å få en bedre struktur på sine formuesplasseringer ved at utleievirksomheten legges inn i et selskap som er klart skilt fra den private «sfære». Pantelånene knyttet til eiendommene vil bli overført til aksjeselskapet og all risiko vil bli isolert til aksjeselskapet, slik at skattyter i fremtiden ikke blir personlig ansvarlig for gjeld og erstatningsansvar mv. Omdanningen er planlagt gjennomført i løpet av første halvår 2006 etter reglene i skatteloven § 11-20 med tilhørende forskrifter.

Innsender anmoder om en bindende forhåndsuttalelse som tar stilling til om slik omdanning kan foretas i henhold til skatteloven § 11-20. Når det gjelder spørsmål om skattyter utøver næringsvirksomhet, vises det til Lignings-ABC 2004 s. 722, Ole Gjems-Onstad «Norsk Bedriftsskatterett» s. 931, Rt. 1973 s. 565 og BFU 29/05.