Er tinglysing av eiendomserverv nødvendig?

Man må som regel betale dokumentavgift ved tinglysing av dokument som overfører hjemmel til fast eiendom. Avgiften er på 2,5 % av eiendommens markedsverdi. For å unngå avgiften kan det være fristende å ikke tinglyse ervervet. Er tinglysing av eiendomserverv nødvendig, og hva er konsekvensene av manglende tinglysing?

Rettsvern for eiendomsrett til fast eiendom etableres som hovedregel gjennom tinglysing. Med rettsvern menes en særlig beskyttelse av eiendomsretten mot etterfølgende avtaler, pant eller konkurs. Rettsvern sikrer for eksempel at tidligere eier ikke kan selge eiendommen på nytt til en tredjeperson, eller at selgers konkursbo kan ta beslag i den overdratte eiendommen.

Ved etablering av rettsvern gjelder førstemann-til-mølla-prinsippet. Hovedregelen er altså at den som tinglyser en rettighet først, får best prioritet. Overfor andre avtaleerververe blir rettigheter tinglyst samme dag, likestilte. I konkurranse med et konkursbo derimot, må retten være registrert senest dagen før konkursåpning.

En kjøper av fast eiendom har ingen lovbestemt plikt til å tinglyse sitt erverv, og ved å unnlate å tinglyse ervervet, kan kjøperen spare seg for dokumentavgift tilsvarende 2,5 % av eiendommens markedsverdi. Denne besparelsen må imidlertid vurderes opp mot den risikoen det innebærer at eier ikke har rettsvern for eiendomsretten. Går selger konkurs, vil konkursboet kunne ta beslag i eiendommen med mindre kjøper har sikret seg rettsvern senest dagen før konkursåpningen. Kjøper risikerer dermed å tape eiendomsretten som følge av manglende rettsvern. Da utgjør 2,5 % av eiendommens markedsverdi lite i forhold.

Slike følger av manglende rettsvern er tydelig illustrert i en nylig avsagt dom fra Høyesterett. Dommen viser at Høyesterett nok en gang ikke har funnet grunn til å beskytte kjøpere som har valgt å ikke tinglyse sitt erverv.