1.1 Hva innebærer IFRS 16 for leietager?

Etter innføring av den nye leiestandarden IFRS 16 skal de aller fleste leietagere regnskapsføre leieavtaler etter tilsvarende metodikk som tidligere ble benyttet for finansielle leieavtaler. Det vil si at balansen vil inneholde to elementer knyttet til leieavtalene:

• En leieforpliktelse i balansen som tilsvarer nåverdien av fremtidige leieforpliktelser diskontert med leieavtalens implisitte rente, eventuelt leietagers marginale lånerente.^{*Den implisitte renten i leieavtalen er den renten som medfører at nåverdien av leiebetalingene og restverdien tilsvarer virkelig verdi av den underliggende eiendelen. Den marginale lånerenten er den renten leietager måtte ha betalt for å låne midler til å kjøpe en eiendel med tilsvarende verdi som den i leieavtalen. I praksis benyttes oftest sistnevnte, da implisitt rente ofte ikke er observerbar for leietager.} I etterfølgende perioder vil leieforpliktelsen øke med den kalkulatoriske rentekostnaden og reduseres med faktiske leiebetalinger inntil den blir null ved slutten av leieperioden.

• En bruksretteiendel som ved tidspunktet for inngåelse av leieavtalen vil balanseføres med samme beløp som leieforpliktelsen^{*Eventuelt med justeringer for bl.a. betalt forskuddsleie, utgifter til tilbakeføring eller direkte anskaffelseskostnader.} og som avskrives lineært over leieperioden.

  

IFRS 16 påvirker også leietagers resultatregnskap der leieavtaler tidligere var klassifisert som operasjonelle. Leiebetalingene som ble kostnadsført under IAS 17, skal nå føres som avskrivning av bruksretteiendelen i balansen, samt som en rentekostnad. Som følge av innføringen av IFRS 16 vil driftskostnadene bli lavere, rentekostnadene høyere, og både EBITDA og EBIT^{*EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) betegner resultat før renter og skatt. EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation) tilsvarer resultat før renter, skatt, avskrivninger og amortiseringer.} vil bli høyere. Resultatregnskapet vil inneholde:

• Avskrivninger av bruksretteiendelen som påvirker driftsresultatet (EBIT).

• Finanskostnader som representerer renten på leieforpliktelsen, og som påvirker resultat før skatt.

Merk at selve leiebetalingene ikke gjenfinnes som en kostnad, men har sin motpost i reduksjon av den balanseførte leieforpliktelsen. De kommende årenes leiebetalinger vil imidlertid opplyses om i notene til regnskapet, men på et aggregert nivå.

For selskaper som følger God Norsk Regnskapsskikk (GRS), gjelder standarden NRS 14 Leieavtaler. NRS 14 bygger på de samme prinsippene som den tidligere internasjonale standarden IAS 17. Dette innebærer at operasjonelle leieavtaler ikke balanseføres, mens finansielle leieavtaler i hovedsak behandles etter de samme reglene som i IFRS 16. Selskaper som rapporterer etter forenklet IFRS, kan imidlertid fravike IFRS 16 for konserninterne leieavtaler. I slike tilfeller benyttes NRS 14 som grunnlag for regnskapsføringen.

1.2 Skattemessig behandling

I motsetning til IFRS 16, som krever at de fleste leieavtaler balanseføres, opprettholder skattereglene fortsatt skillet mellom «operasjonelle» og «finansielle» leieavtaler. Skattemessig benyttes imidlertid ikke begrepene operasjonell og finansiell leasing. I stedet vurderes det om bortleier eller leietager skal anses som skattemessig eier av den leide gjenstanden.

Vurderingskriteriene for klassifisering i skatteregnskapet ligger nært opp til reglene i den tidligere leiestandarden IAS 17. Skatte-ABC (L-2-2.1) omtaler at den som eier leasinggjenstanden privatrettslig, som hovedregel også anses som skattemessig eier, og at den regnskapsmessige behandlingen er uten betydning. Ved vurderingen av hvem som er skattemessig eier, må det foretas en vurdering av partenes rettigheter, plikter og risiko etter avtalen, blant annet gjenstandens markedsverdi ved utløpet av avtaleperioden. Følgelig er det naturlig å legge til grunn at den skattemessige behandlingen ligner mer på den regnskapsmessige behandlingen før innføringen av IFRS 16, og at leieavtaler som tidligere ville vært klassifisert som operasjonelle etter IAS 17, i hovedsak fortsatt vil bli behandlet som «operasjonelle» skattemessig (dvs. at leietager ikke er skattemessig eier).

I selskapets balanse vil leieforpliktelsen ofte innregnes til samme beløp som bruksretteiendelen, slik at netto balanseført verdi er null. Dersom leieavtalen skattemessig klassifiseres som operasjonell, oppstår det heller ingen midlertidige forskjeller på dette tidspunktet. Over tid vil imidlertid den regnskapsmessige verdien av bruksretteiendelen og leieforpliktelsen normalt utvikle seg ulikt frem til leieavtalens utløp. Dette skyldes at bruksretteiendelen vanligvis avskrives lineært over leieperioden, mens leieforpliktelsen reduseres med nettoen av faktiske leiebetalinger fratrukket rentekostnader (som øker forpliktelsen). Disse postene samsvarer normalt ikke med avskrivningene. Denne forskjellen medfører at det oppstår midlertidige forskjeller og dermed utsatt skatt.

1.3 Utfordringer ved bruk av regnskapstall i verdsettelser

Fra et verdsettelsesperspektiv har innføringen av IFRS 16 skapt en del utfordringer. Verdivurderinger med utgangspunkt i diskontert kontantstrøm bygger ofte på regnskapsmessige størrelser, som ble betydelig endret ved innføringen av IFRS 16. Våre erfaringer viser at leieavtaler i praksis ofte behandles feilaktig eller ufullstendig i verdivurderinger og nedskrivningstester. I det følgende vil vi presentere et forenklet eksempel som vi benytter gjennomgående i artikkelen, samt vise to ulike tilnærminger til hvordan IFRS 16 kan håndteres i verdsettelser og nedskrivningstester. Hvilken tilnærming som benyttes, vil være avhengig av formålet med verdivurderingen, hvilken informasjon som er tilgjengelig, og brukerens eller beslutningstagerens behov.

2.1 Regnskapsføring

Det balanseføres en leieforpliktelse på NOK 500 tusen i år 0, som utgjør nåverdien av fremtidige leiebetalinger diskontert med 5,0 % (leieavtalens implisitte rente). På samme tidspunkt vil det balanseføres en bruksretteiendel på NOK 500 tusen.

De neste fem årene vil vi få disse regnskapseffektene:

Bruksretteiendel

• Bruksretteiendelen vil avskrives lineært over fem år. Årlige avskrivninger på 100 vil påvirke driftsresultatet.

Leieforpliktelse

• Hver periode beregnes en rentekostnad på leieforpliktelsen, tilsvarende 5,0% av inngående balanse, som vil inngå som en finanskostnad i resultatregnskapet.

• Leieforpliktelsen i balansen vil øke med rentekostnaden og reduseres med leiebetalingen i hver periode.

Det forutsettes at det inngås en ny leieavtale hvert år inntil selskapet til enhver tid har fem aktive avtaler. Deretter antas det at eksisterende leieavtaler fornyes på løpende basis, slik at antallet aktive avtaler opprettholdes på fem i overskuelig fremtid. I resultatregnskapet vil avskrivninger av bruksretteiendeler dermed bygge seg gradvis opp til NOK 500 tusen per år.

I selskapets balanse vil det gradvis bygges opp en portefølje av leieavtaler, som forventes å stabilisere seg mot slutten av 2025. Bokført verdi av bruksretteiendelene vil da ligge stabilt på NOK 1 500 tusen. Leieforpliktelsen vil imidlertid avvike fra bruksretteiendelen. Dette skyldes at bruksretteiendelen avskrives lineært, mens leieforpliktelsen føres etter amortisert kost-prinsippet. I vårt eksempel innebærer dette at reduksjonen i leieforpliktelsen i de første periodene er lavere enn avskrivningen på bruksretteiendelen. Over tid vil dette medføre at leieforpliktelsen i en «steady state»-situasjon vil være høyere enn verdien av bruksretteiendelen.

I kontantstrømoppstillingen fremkommer de faktiske leiebetalingene, som gradvis bygger seg opp til et årlig konstant nivå på NOK 577 tusen (5 avtaler med leiebetaling på NOK 115,5 tusen). Etter hvert som nye leieavtaler inngås og utløpte avtaler faller bort, stabiliseres kontantstrømmene på dette nivået. Betalt skatt tilsvarer forrige periodes betalbare skatt. Endringen i bankbeholdningen er en funksjon av periodens samlede kontantstrøm, bestående av EBITDA, de faktiske leiebetalingene og betalt skatt.

2.2 Skatteberegning

I virkeligheten beregnes betalbar skatt ut fra det skattemessige resultatet (alminnelig inntekt) og ikke det regnskapsmessige resultatet. Den regnskapsmessige skattekostnaden består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes ved å multiplisere de midlertidige forskjellene mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier med den nominelle skattesatsen. Siden vi forutsetter at leieavtalene skattemessig behandles som operasjonelle, mens de regnskapsmessig behandles som finansielle, oppstår det midlertidige forskjeller. Fra og med 2025 forutsettes selskapet å være i en «steady state», hvor nye leieavtaler løpende erstatter utløpte avtaler. I en slik situasjon vil de midlertidige forskjellene være stabile fra periode til periode, og det oppstår derfor ingen endring i utsatt skatt. Skattekostnaden i resultatregnskapet vil dermed fra dette tidspunktet tilsvare betalbar skatt.

3.1 Håndtering av leieavtaler i verdsettelser

Det finnes i hovedsak to tilnærminger til håndtering av leieavtaler i kontantstrømbaserte verdsettelser:

1. justere bort alle effekter av IFRS 16, eller

2. beholde IFRS 16-rammeverket.

Begge tilnærmingene gir i teorien samme resultat dersom kontantstrømmer og avkastningskrav behandles konsistent. Valget av tilnærming vil blant annet avhenge av formålet med verdivurderingen, hvilken informasjon som er tilgjengelig, samt hvor mye tid og ressurser som kan settes av til analysen. Det er derfor viktig å ha et bevisst forhold til hvilken tilnærming som benyttes.

3.2 Diskontert kontantstrøm

Diskontert kontantstrøm-analyse («discounted cash flow» – DCF) er en grunnleggende metode innen verdsettelse som brukes til å estimere verdien av selskaper og eiendeler. I en DCF-modell beregnes selskapets virksomhetsverdi («enterprise value» – EV) som nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som forventes generert av den operative virksomheten.

Virksomhetsverdien representerer virkelig verdi av selskapets operative eiendeler og forpliktelser, vurdert uavhengig av finansieringsstruktur, altså på gjelds- og kontantfri basis.

For å komme fra virksomhetsverdi til egenkapitalverdi justeres det for netto rentebærende gjeld samt eventuelle ikke-operative eiendeler og forpliktelser. Egenkapitalverdien uttrykker dermed den delen av verdien som tilfaller eierne.

Basert på mange års erfaring fra gjennomgang av et stort antall verdsettelsesmodeller ser vi ofte at de inneholder feil og logiske brister. En vanlig utfordring gjelder hvordan leieavtaler er håndtert i verdsettelsen. Utfordringen ligger i å sikre at leieavtaler behandles konsistent og fullstendig både i kontantstrømmen og i avkastningskravet.

3.3 Kontantstrømprognoser

Kontantstrømprognoser skal reflektere virksomhetens forventede inntjening fremover, basert på antagelser om inntektsvekst, kostnadsutvikling, investeringer og arbeidskapitalbehov. Prognosene bør bygge på realistiske og konsistente forutsetninger, og det er viktig at antagelsene er transparente og etterprøvbare.

I en kontantstrømprognose hvor en ønsker å justere bort alle effekter av IFRS 16, erstattes avskrivninger av bruksretteiendeler med de faktiske leiebetalingene. Det antas dermed at leieavtalene behandles som operasjonell leieavtale, slik de ville vært under IAS 17.

I en kontantstrømprognose der man ønsker å beholde IFRS 16-rammeverket i verdsettelsen, beholdes avskrivningene på eksisterende bruksretteiendeler. Regnskapet reflekterer imidlertid kun inngåtte leieavtaler, og tar ikke høyde for at disse må erstattes når de utløper. For å oppnå et realistisk prognosegrunnlag er det derfor nødvendig å inkludere reinvesteringer knyttet til nye (leide) eiendeler.

3.4 Avkastningskrav

Avkastningskravet er en avgjørende faktor for at en DCF-verdsettelse skal gi et pålitelig verdiestimat. Ved beregning av virksomhetsverdien benyttes normalt et vektet avkastningskrav for egenkapital og gjeld (WACC). Netto gjeld^{*Med netto gjeld menes summen av selskapets rentebærende gjeld (inkludert kortsiktig og langsiktig gjeld) fratrukket bankinnskudd og andre finansielle eiendeler. Leieforpliktelser klassifiseres som gjeld under IFRS 16-rammeverket.} i kapitalstrukturen har to sentrale effekter på WACC. Kapitalstrukturen vil ha konsekvenser for gjeldsandelen som bestemmer vektingen av avkastningskravet til egenkapital og gjeld, og det påvirker gjeldsgraden som er reflektert i egenkapitalbetaen og dermed avkastningskravet til egenkapitalen. Figuren ovenfor illustrerer hvordan kapitalstrukturen påvirker beregningen av avkastningskravet. I det følgende vil vi gjennomgå hvilke vurderinger som må gjøres for å sikre konsistens mellom kontantstrøm og avkastningskrav hensyntatt behandlingen av leieavtaler i verdsettelsen.

4.1 Kontantstrømprognose

I verdsettelsen er vi opptatt av kontantstrømmenes størrelse og timingen av disse. Vi kan lage en justert «cash EBITDA» som inkluderer de faktiske utbetalingene som vil genereres av leieavtalene i årene fremover, og bruke denne i DCF-analysen. Vi må da også justere bort avskrivninger knyttet til bruksretteiendelene, for å unngå at beregnet skatt på EBIT blir feil grunnet dobbeltregning av fradrag.^{*Se avsnitt 1.2 for nærmere omtale av skattemessig behandling.}

Tabell 6 viser fri kontantstrøm hvor vi har justert bort avskrivninger knyttet til bruksretteiendelene og lagt inn de faktiske leiebetalingene. Det gir et riktigere bilde av selskapets faktiske kontantstrømmer. Fordi leieavtalene er klassifisert som operasjonelle skattemessig, hvor leiebetalingene kommer til fradrag i alminnelig inntekt, vil det også gi et bedre estimat på betalt skatt. Videre er avskrivninger justert bort, ettersom disse representerer verdifall på den regnskapsmessige bruksretteiendelen og ikke har påvirkning på det skattemessige resultatet.

4.2 Avkastningskrav

I tilnærmingen hvor effektene av IFRS 16 justeres bort, skal kapitalstrukturen som benyttes i vekting av avkastningskravet til egenkapitalen og gjeld ikke inkludere gjeld knyttet til leieforpliktelser. Ettersom leieavtaler behandles som driftskostnader, er renteelementet på leieforpliktelsen implisitt reflektert i fri kontantstrøm fra driften, og WACC må derfor være basert på en kapitalstruktur uten leieforpliktelser. Samtidig er det viktig å understreke at egenkapitalbetaen bør reflektere en gjeldsgrad inklusive leieforpliktelser (se avsnitt 3.4). Innføringen av IFRS 16 har endret hvordan gjeld presenteres i regnskapet, men regnskapsføringen påvirker ikke den faktiske risikoen i virksomheten.

Forenklet eksempel

I det forenklede eksempelet benytter vi separate avkastningskrav til egenkapitalen, til gjeld eksklusive leieforpliktelser og til leieforpliktelser, som vektes i henhold til andel av total virksomhetsverdi. For å gjøre det enklere å se effekten av leieavtalene, er rentebærende gjeld eksklusive leieforpliktelser satt til null.

Ved tilnærmingen hvor vi justerer bort effektene av IFRS 16, skal leieforpliktelser utelates fra vektingen av avkastningskravene. Det betyr at kapitalstrukturen som benyttes i vektingen av avkastningskravene i denne tilnærmingen, kun består av egenkapital (selv om det i praksis ofte også ville vært øvrig gjeld).

Det benyttes samme gjeldsgrad og egenkapitalbeta som i tilnærmingen hvor leieforpliktelser inngår i gjeld, slik at risikoen for egenkapitaleierne vurderes likt uavhengig av regnskapsmessig behandling (jf. avsnitt 3.4). Dette sikrer at avkastningskravet til egenkapitalen blir identisk i begge tilnærminger. Merk at i det forenklede eksempelet har vi kontroll på gjeldsgraden inklusive leieforpliktelsen, som vi henter fra beregningen hvor IFRS 16-rammeverket er beholdt i seksjon 5.

4.3 Diskontert kontantstrøm

Tabell 8 viser beregningen av virksomhetsverdi og egenkapitalverdi, der alle effekter av IFRS 16 er eliminert. For å estimere terminalverdien av kontantstrømmene etter prognoseperioden er det benyttet en evigvarende vekstmodell (Gordons vekstformel). For å forenkle beregningene er det lagt til grunn en evigvarende nominell vekst på null, i samsvar med forutsetningen om nullvekst i kontantstrømmen.

I broen fra virksomhetsverdi til egenkapitalverdi er det justert for netto finansielle eiendeler (negativ netto gjeld) på NOK 5 899 tusen. Netto gjeld består av bankinnskudd og betalbar skatt i balansen ved utgangen av 2025.

Merk at balansen i IFRS-regnskapet også inneholder en langsiktig leieforpliktelse på NOK 1 549 tusen. Denne forpliktelsen representerer nåverdien av fremtidige leiebetalinger på verdsettelsestidspunktet. Leieforpliktelsen skal imidlertid ikke inkluderes i netto rentebærende gjeld i verdsettelsen, ettersom de tilhørende leiebetalingene allerede er reflektert i kontantstrømmene som ligger til grunn for virksomhetsverdien. Å inkludere forpliktelsen i broen fra virksomhetsverdi til egenkapitalverdi ville derfor medføre en dobbeltregning.

5.1 Kontantstrømprognose

Ved å beholde rammeverket fra IFRS 16 i verdsettelsen vil vi i prinsippet behandle bruksretteiendelen som et hvilket som helst annet driftsmiddel, og vi beholder avskrivningene av den eksisterende eiendelen når vi estimerer EBIT i kontantstrømprognosen.

Samtidig må vi forutsette at det investeres i nye eiendeler ved utløpet av de eksisterende leieavtalene (og inkludere avskrivninger knyttet til de nye driftsmidlene). Dette sikrer at verdsettelsen fanger opp effekten av at utløpte leieavtaler må erstattes med nye over tid.

Disse «investeringene» vil i virkeligheten finansieres fullt ut av nye leieforpliktelser, men dette vil ikke direkte reflekteres i fri kontantstrøm fra driften som vi diskonterer for å komme frem til virksomhetsverdien; effekten er indirekte gjennom at det forutsettes en høyere (konstant) gjeldsgrad i WACC-beregningen, som inkluderer leieforpliktelser i definisjonen av netto gjeld.

Tabell 9 viser fri kontantstrøm hvor vi har beholdt rammeverket i IFRS 16. I beregningen har vi beholdt avskrivningene av bruksretteiendelene. Videre er det lagt til grunn at det må investeres i nye eiendeler ved utløpet av de eksisterende leieavtalene, og det er inkludert avskrivninger knyttet til de nye driftsmidlene (bruksretteiendelene).

5.2 Avkastningskrav

I tilnærmingen der IFRS 16-rammeverket beholdes, skal kapitalstrukturen som benyttes i beregningen av avkastningskravet (WACC), inkludere gjeld knyttet til leieforpliktelser. Dette gjelder både ved vekting av egenkapital og gjeld og ved «unlevering»/«relevering» av beta.

Finansieringen av investeringene som er forutsatt i kontantstrømmen i IFRS 16-rammeverket, må reflekteres i kapitalstrukturen som benyttes i avkastningskravet. Avkastningskravet vil dermed implisitt reflektere rentekostnader på fremtidige leieforpliktelser og tilhørende skatteskjold.

Forenklet eksempel

I det forenklede eksempelet benytter vi separate avkastningskrav til egenkapitalen, til gjeld eksklusive leieforpliktelser og til leieforpliktelser, som vektes i henhold til andel av total virksomhetsverdi. For å gjøre det enklere å se effekten av leieavtalene, er rentebærende gjeld eksklusive leieforpliktelser satt til null.

I vårt forenklede eksempel er selskapet forutsatt å være i «steady state» fra 2026, der nye leieavtaler kontinuerlig erstatter utløpte avtaler. Leieforpliktelsen som ligger i balansen på verdsettelsestidspunktet, vil derfor være konstant fremover, både i absolutt verdi (siden vi har utelatt inflasjon i eksempelet) og målt som andel av virksomhetsverdien.

Egenkapitalverdien skal være uavhengig av hvilken tilnærming som benyttes for håndtering av IFRS 16. Derfor vil virksomhetsverdien under IFRS 16-rammeverket være lik virksomhetsverdien som er estimert i tilnærmingen eksklusive IFRS 16 (se seksjon 4) pluss leieforpliktelsen på verdsettelsestidspunktet. Denne virksomhetsverdien danner grunnlaget for beregningen av kapitalstrukturen, som benyttes i vektingen av avkastningskravet til egenkapital, gjeld og leieforpliktelser.

Samtidig har vi forutsatt en rente på fremtidige leieavtaler på 5,0 % (se seksjon 2), som kan benyttes til å beregne avkastningskravet til leieforpliktelser etter skatt.

Tabell 10 viser beregning av rentebærende gjeld som andel av virksomhetsverdien. Basert på en leieforpliktelse på verdsettelsestidspunktet på NOK 1 549 tusen og en virksomhetsverdi under IFRS 16-rammeverket på NOK 12 332 tusen er leieforpliktelsen som andel av virksomhetsverdien beregnet til 12,6 %. Det er ikke antatt øvrig gjeld i det forenklede eksempelet.

Tabell 11 viser beregning av avkastningskrav hvor leieforpliktelser er inkludert i kapitalstrukturen. Basert på en eiendelsbeta på 1,0 og gjeldsgrad (gjeld som andel av egenkapitalverdien), inklusive leieforpliktelser, på 14,4 % (tilsvarer gjeld som andel av virksomhetsverdien på 12,6 %) blir egenkapitalbeta 1,14 og egenkapitalkravet 10,3 % – det samme som i beregningen ekskl. IFRS 16. WACC beregnes som vektet gjennomsnitt av egenkapitalkravet og kostnaden på leieforpliktelsen (5,0 % før skatt og 3,9 % etter skatt), som gir et vektet avkastningskrav på 9,5 %.

5.3 Diskontert kontantstrøm

Tabellen under viser beregningen av egenkapitalverdien basert på at IFRS 16-rammeverket beholdes. På samme måte som i metoden hvor IFRS 16-effektene ble justert bort, er det estimert en terminalverdi av kontantstrømmene etter prognoseperioden ved bruk av Gordons vekstformel. Det er lagt til grunn en evigvarende nominell vekst på null, i samsvar med forutsetningen om ingen nominell vekst i kontantstrømmen.

I broen fra virksomhetsverdi til egenkapitalverdi er det justert for netto finansielle eiendeler (negativ netto gjeld) på NOK 4 350 tusen. Netto gjeld består av bankinnskudd og betalbar skatt i balansen ved utgangen av 2025 på NOK 338 tusen samt den balanseførte leieforpliktelsen på NOK 1 549 tusen.

Den balanseførte leieforpliktelsen inkluderes i netto gjeld fordi den ikke er reflektert i kontantstrømmene som ligger til grunn for virksomhetsverdien. Merk at avskrivningene av bruksretteiendelene ikke representerer kontantutbetalinger, men kun regnskapsmessige kostnader. De justeres derfor tilbake ved beregning av fri kontantstrøm fra driften. For å reflektere gjenværende utbetalinger til eksisterende leieavtaler trekkes derfor nåverdien av leieforpliktelsene knyttet til eksisterende avtaler fra i broen mellom virksomhetsverdi og egenkapitalverdi. Investeringene i kontantstrømmen reflekterer nye leieavtaler, som ikke inngår i den balanseførte leieforpliktelsen, og som inkluderes under antagelse om at selskapet vil inngå nye leieavtaler etter hvert som gamle avtaler utløper.

Løsning på kryssord side 6