Overdragelse av bygg før ferdigstillelse
Spørsmål: Vi har et bygg under oppføring, hvor vi allerede har signert leieavtale med avgiftspliktig leietaker. Bygget er derfor allerede omfattet av vår frivillige utleieregistrering. Vi har imidlertid nå fått en kjøpsinteresse på bygget, og lurer på om det er mulig å overdra bygget før ferdigstillelsen, uten at fradragsretten for mva går tapt? Eksisterende leieavtale skal overtas av kjøper.
Svar: Skattedirektoratet har svart et klart og tydelig nei på dette spørsmålet. Direktoratet er av den oppfatning at en forutsetning for fradragsrett er at utleiebygget faktisk kommer i utleie hos byggherren. Overdras bygget før slik utleie er på plass, kan fradragsretten ikke reddes gjennom en såkalt avtale om overdragelse av justeringsforpliktelsen til kjøper. Den skisserte overdragelsen vil altså ifølge Skattedirektoratet medføre at dere taper fradragsretten for all inngående mva knyttet til oppføringen av bygget.
Skattedirektoratet tar grundig feil
Vi tar med at Skattedirektoratets standpunkt står i direkte motstrid med lovteksten. I mval. § 9–7 fremkommer følgende:
«Salg mv. av fast eiendom før fullføring
Fradragsført inngående merverdiavgift skal tilbakeføres dersom kapitalvarer som nevnt i § 9–1 annet ledd bokstav b før fullføringen selges eller omdisponeres til bruk som ikke ville gitt fradragsrett.
(1) Tilbakeføring kan unnlates i det omfang den som overtar kapitalvaren overtar plikten til å tilbakeføre den fradragsførte inngående merverdiavgiften.»
Vi har altså en lovbestemmelse som uttrykkelig slår fast at inngående mva kan reddes med justeringsavtale når eiendommen selges før fullføring og utleien tar til. Skattedirektoratets kommentar til dette er at denne bestemmelsen ikke gjelder for frivillig registrerte utleiere av fast eiendom. Dette er mildt sagt et oppsiktsvekkende standpunkt. I og med at de fleste næringsbygg føres opp i singel purpose-selskaper for utleie, fremstår det som lite sannsynlig at bestemmelsen ikke gjelder for utleiere, når dette verken er presisert i lovteksten eller i forarbeidene. Det var også slik at departementet var oppmerksom på at dette var særlig relevant for utleiere. I lovforarbeidene finner vi følgende:
«Departementet foreslår en lignende bestemmelse for også å dekke hendelser med betydning for fradragsretten som inntrer før fullføringen. En slik tilbakeføring av merverdiavgift vil særlig være praktisk der en utleier er frivillig registrert for utleie av fast eiendom.»
Når departementet samtidig fastsetter en bestemmelse om at tilbakeføringsplikten ved overdragelse av fast eiendom før fullføring kan unngås ved bruk av justeringsavtale, er det svært vanskelig å lese dette på en annen måte enn at bestemmelsen også gjelder for frivillig registrerte utleiere.
Vi tør håpe på at Finansdepartementet snart korrigerer Skattedirektoratets standpunkt her.
%20(1).png)
