Erverv av aksjer i selskaper
Ved erverv av aksjer i aksjeselskaper som direkte eller via datterselskaper eier fast eiendom, er det et spørsmål om det kan stilles sikkerhet i form av pant i den faste eiendommen ved kjøpers finansiering av aksjeervervet.
En høyesterettsdom, inntatt i Rt. 2013 s. 1601 har medført økt fokus på disse spørsmålene (nærmere omtale senere i artikkelen), ettersom de økonomiske konsekvensene av at pantet ikke er gyldig etablert, kan bli alvorlige for panthaver. I dommen hadde et aksjeselskap stilt sikkerhet for låneopptak ved erverv av aksjene i selskapet, i form av pant i selskapets faste eiendom. Om lag ett år etter aksjeoverdragelsen, og før ferdigstillelse av prosjektet, gikk imidlertid selskapet konkurs. Høyesterett ga blant annet selskapets konkursbo medhold i at pantsettelsen var omfattet av forbudet i aksjeloven § 8–10 (1), og samtidig at selskapet ikke var omfattet av unntaket i forskriften § 9, jf. § 10.
Hensikten med denne artikkelen er å beskrive grensedragningen mellom eiendomsselskaper, og utviklingsselskaper, da det kun er eiendomsselskaper som er omfattet av forskriftens virkeområde.
Vilkår for å kunne stille sikkerhet
For at et aksjeselskap skal kunne stille midler til rådighet, yte lån eller sikkerhet ved erverv av aksjer i selskapet eller dets morselskap, er det en forutsetning at vilkårene i aksjeloven § 8–10 første ledd er oppfylt. Blant annet er det et vilkår at målselskapets ytelser ligger innenfor rammen av de midlene selskapet kan benytte til utdeling av utbytte etter aksjeloven § 8–1. Bestemmelsene er begrunnet i behovet for å hindre disposisjoner som kan medføre en tapping av selskapets midler på bekostning av kreditorer og minoritetsaksjonærer.
Forskrift av 30. november 2007 nr. 1336 om unntak fra aksjeloven § 8–10 og allmennaksjeloven § 8–10, § 9, hjemler likevel en viss adgang for at et aksjeselskap, uten hinder av begrensningene i aksjeloven § 8–10, kan stille sikkerhet i form av pant i selskapets faste eiendom ved erverv av aksjer i selskapet.
Slik sikkerhetsstillelse er blant annet betinget av at målselskapet er et «eiendomsselskap». Som utgangspunkt omfatter dette kun rene eiendomsselskaper hvor virksomheten utelukkende består i å eie og drifte fast eiendom. I praksis er det likevel akseptert at målselskapets virksomhet også kan omfatte en viss grad av eiendomsutvikling.
Innholdet i begrepet eiendomsselskap har lenge vært uklart. Konsekvensen av at det sikkerhetsstillende selskapet ikke utgjør et eiendomsselskap, og under forutsetning av at medkontrahenten ikke var i aktsom god tro på tidspunktet da sikkerheten ble stilt, er at sikkerhetsstillelsen anses ugyldig, jf. forskriften § 2. Dette kan få dramatiske konsekvenser for panthaver, hvilket ble særlig aktualisert i den nevnte høyesterettsdommen hvor bankens forutsatte pantekrav reelt sett ble «omgjort» til et ordinært dividendekrav.
Som en følge av den uklare rettssituasjonen opplever vi en økt skepsis fra finansieringsinstitusjoner, i form av at disse i større grad krever visshet om gyldigheten av konkrete sikkerhetsstillelser gjennom innhenting av juridiske vurderinger etc. Usikkerheten har videre ført til en økt strøm av henvendelser til Nærings- og fiskeridepartementet, både i form av anmodninger om avklaringer og som formelle dispensasjonssøknader.
