Oversikt over justeringsreglene for fast eiendom
Artikkelen gir en oppdatert oversikt over justeringsreglene for fast eiendom. Reglene har vært gjeldende i snart fire år, og mange synes å ha behov for en oversiktlig og oppdatert innføring i temaet.
Justeringsreglene for fast eiendom trådte i kraft fra og med 2008. Avgiftsmyndighetene har etter dette kommet med en rekke presiseringer og tolkingsuttalelser. Som avgiftsrådgivere for næringslivet har vi sett hvilke utfordringer reglene byr på i praksis, og vi opplever at mange fortsatt har lite kunnskap om reglene. Vi ser derfor behov for å gi en oppdatert oversikt over temaet.
Justeringsreglene kan ses som et tillegg til de vanlige reglene om fradragsrett for inngående merverdiavgift. Generelt er vilkåret for fradragsrett at anskaffelsen er til bruk i avgiftspliktig virksomhet. Justeringsreglene åpner for at man ved visse større anskaffelser skal se på bruken av disse over en lengre periode ved beregningen av fradraget. Formålet med justeringsreglene er å bidra til en mer presis måling av fradraget over en lengre tidsperiode.
Anskaffelser av en viss verdi og varighet er nærmere definert i loven som kapitalvarer. For fast eiendom er det kapitalvaren «byggetiltak» som er omfattet av justeringsreglene.
Hva er et byggetiltak?
Tiltak på fast eiendom som omfattes av justeringsreglene, er definert som «fast eiendom som har vært gjenstand for ny-, på- eller ombygging der inngående merverdiavgift på kostnadene utgjør minst 100 000 kroner». Dette betegnes gjerne som byggetiltak.
Det er selve ny-, på- eller ombyggingen på den faste eiendommen som er et byggetiltak. Materialene som innarbeides i en bygning eller en fast eiendom, er omfattet, og det samme gjelder tjenester. Eksempler på det siste er byggeledelse og tjenester fra konsulenter, arkitekter o.l. Opparbeidelse av tomt, uteområder og parkeringsplasser kan også inngå.
Ikke-fysiske tjenester kan ikke alene utgjøre et byggetiltak. Et typisk eksempel på slike tjenester er prosjektering og annen konsulentbistand. For at det skal være tale om et byggetiltak, må det være utført fysiske arbeider der inngående mva utgjør minst kr 100 000. Dersom det er utført fysiske tjenester som overstiger denne beløpsgrensen, vil også de ikke-fysiske tjenestene inngå i byggetiltaket.
Et eksempel viser hvilken betydning dette kan få. Et selskap har kostnader i forbindelse med prosjektering av et byggeprosjekt. Før spaden settes i jorden, fisjoneres tomten og prosjektet ut til et annet selskap. Kostnadene til prosjektering utgjør alene ikke et byggetiltak, og det nye selskapet kan ikke få fradrag for mva på disse kostnadene. Heller ikke det første selskapet får fradrag for mva på kostnadene, og fradraget går dermed tapt. Det kan derfor lønne seg å tilføre byggeprosjektet fysiske tjenester over beløpsgrensen før tomten overdras eller fisjoneres ut.
For å omfattes av justeringsreglene må byggetiltaket være aktiveringspliktig. Dette betyr at vedlikehold og reparasjoner ikke omfattes av justeringsreglene. Grensen mellom vedlikehold o.l. på den ene siden, og aktiveringspliktige påkostninger på den andre siden, skal normalt trekkes på samme måte som i skatteretten. Arbeid som opprettholder samme standard, blir som hovedregel ansett som vedlikehold, og er ikke omfattet av justeringsreglene.
Dersom et bygningsmessig tiltak er aktiveringspliktig på grunnlag av skattemessige særregler, er det ikke nødvendigvis omfattet av justeringsreglene. Et slikt tiltak som ikke innebærer en standardheving, kan derfor bli bedømt som vedlikehold uten justeringsplikt. Et eksempel er nye faste tekniske installasjoner som er aktiveringspliktige etter en særregel i skatteloven.
Beløpsgrensen for at et tiltak skal omfattes av justeringsreglene er satt til minst kr 100 000 i inngående avgift. Grensen relaterer seg til all påløpt merverdiavgift som kan knyttes til byggetiltaket. Forutsetningen for å være et «byggetiltak» er likevel som nevnt at det er utført fysiske tjenester som overstiger beløpsgrensen.
%20(1).png)
