Kort om Høyesteretts dom

Forusstranda Næringspark AS (Forusstranda) kjøpte i 2003 et gammelt fabrikkområde på Forus i Stavanger kommune. Eiendommen besto totalt av fem eiendommer (bruksnumre). Kjøpet av eiendommene skjedde dels indirekte, ved kjøp av selskap som eide tre av eiendommene (Sønn Eiendom AS, som senere ble fusjonert med Forusstranda), og dels direkte ved kjøp av øvrige eiendommer. For å unngå å betale dokumentavgift, som utløses ved tinglysing av hjemmelsoverføring, var grunnbokshjemmelen til alle eiendommer blitt liggende igjen hos Sønnichsen AS (Sønnichsen).

Den 5. november 2012, ni år etter at Forusstranda var blitt eier av eiendommene, ble det åpnet konkurs i Sønnichsen. På dette tidspunktet sto Sønnichsen fortsatt som hjemmelshaver til alle fem eiendommer. Konkursboet mente at alle eiendommene kunne beslaglegges av boet basert på rettsvernsregelen i tinglysingsloven § 23. Bestemmelsen fastslår at en «rett som er stiftet ved avtale», må tinglyses senest dagen før konkursåpning for at erverver skal ha rettsvern overfor overdragers konkursbo. Forusstranda avviste boets krav.

Det var på det rene at selgerne av de aktuelle eiendommene i sin tid hadde overtatt eiendomsretten ved fisjon, i henholdsvis 1988 og 2003.* Fisjonen i 1988 ble gjennomført etter aksjeloven 1976, dvs. ved å kombinere en kapitalnedsettelse i det overdragende selskapet med en nystiftelse av det overtakende selskapet. Fisjonen ble gjennomført uten privatrettslig kontinuitet. I dommen ble det imidlertid ikke tillagt betydning at de to fisjonene ble gjennomført etter ulike regelverk. Forusstranda mente at tinglysingsloven § 23 ikke gjaldt for slike erverv, og at tinglysing derfor ikke var nødvendig for å være beskyttet mot hjemmelshavers konkursbo. Høyesterett kom imidlertid til at tinglysingskravet i tinglysingsloven § 23 omfatter alle frivillige disposisjoner, uavhengig av om disse gjennomføres ved ordinære avtaler eller ved fisjon.

For to av eiendommene hadde Sønnichsen fått grunnbokshjemmelen i 2003 gjennom en fusjon. På fusjonstidspunktet var overdragende selskap i fusjonen ikke lenger reell eier av eiendommene, men selskapet hadde beholdt grunnbokshjemmelen som gjennom fusjonen ble overført til Sønnichsen som det overtakende selskapet. Forusstranda anførte at Sønnichsens overtakelse av en tom grunnbokshjemmel ved fusjon ikke kunne gi selskapets konkursbo beslagsrett så lenge Sønnichsen selv aldri hadde vært reell eier av eiendommen. Høyesterett var også uenig i dette synspunktet, og påpekte at det følger av aksjeloven § 13–2 at det fusjonerte selskapet trer fullt ut inn i det overdragende selskapets rettsstilling.

Endelig måtte Høyesterett ta stilling til spørsmålet om såkalt selvstendig rettsvernshevd. To av eiendommene hadde vært eid av Forusstranda og dets rettsforgjengere i mer enn 20 år. Forusstranda mente at selskapet dermed uansett hadde hevdet rettsvern uten tinglysing basert på ulovfestede regler. Heller ikke på dette punktet nådde selskapet frem. Høyesterett slo fast at den som bevisst unnlater å tinglyse sitt erverv for å spare dokumentavgift, ikke beskyttes av regler om rettsvernshevd.

Høyesterett kom etter dette til samme resultat som tingretten og lagmannsretten. Ingen av instansene ga uttrykk for tvil om resultatet, og Forusstranda ble derfor også dømt til å betale konkursboets sakskostnader for alle instanser.