Opprinnelig avgift delvis avviklet

Storbritannias «stamp duty» kan best sammenliknes med den norske dokumentavgiften. Det er imidlertid store forskjeller, ikke minst hva gjelder hvilke transaksjoner som utløser avgiften. I Storbritannia har dokumentavgift vært et omfattende institutt i mange år. Med virkning for transaksjoner som gjennomføres etter 1. desember 2003 er det gjort betydelig endringer i denne form for skattlegging - hvilket i bunn og grunn innebærer at Storbritannia har introdusert en ny form for skattlegging av transaksjoner knyttet til fast eiendom. Den opprinnelige dokumentavgiften er til dels avviklet - bortsett fra for overdragelse av aksjer, eierrettigheter, sikkerhetsstillelse og lignende.

Ratene for SDLT ved kjøp av eiendom for privatpersoner, er tilsvarende den tidligere dokumentavgiften, hvilket i prinsippet innebærer at privatpersoner ikke opplever endringer i skattenivået. Innskjerpinger og manglende unntak innebærer imidlertid at forretningsmessige transaksjoner i mange tilfeller vil registrere en betydelig kostnadsøkning. I de meste ekstreme tilfellene innebærer introduksjonen av SDLT en økning på inntil 10 ganger sett i forhold til tidligere systemer.

Transaksjoner

Plikten til å betale SDLT inntrer ved overdragelse av land transactions. Begrepet «land transactions» er definert som acquisition of a chargeable interest. Selve anskaffelsen (acquisition) omfatter ikke bare kjøp og salg, men også etablering, overdragelse, avløsning og lignende av rettigheter osv. Også transaksjoner som finner sted på bakgrunn av et tvangssalg, ekspropriasjon og lignende kan utløse SDLT.

I utgangspunktet vil krav på betaling av SDLT utløses av substantial performance. Grensedragningene er helt uklare og så langt har praksis vært begrenset.

Det er viktig å være klar over at forpliktelser knyttet til SDLT også kan oppstå på et tidspunkt etter selve transaksjonen. I enkelte tilfeller kan tidligere fritak falle bort på grunn av etterfølgende hendelser. Et eksempel på dette er etterfølgende refinansiering av et konsernselskap. En løpende vurdering av potensielle plikter knyttet til SDLT vil derfor være helt avgjørende for å unngå overraskelser.

Et punkt som er viktig å merke seg fra et norsk perspektiv er at SDLT inntrer uavhengig av hjemsted/forretningssted for skatteyter. Dette betyr at en norsk næringsdrivende, som ikke hensyntar og/eller kjenner regelverket, helt utilsiktet kan pådra seg SDLT-kostnader. Et eksempel er dersom fast eiendom i Storbritannia er overført som ledd i en fusjon mellom to utenlandske selskaper. Tidligere var en slik transaksjon fritatt for dokumentavgift. I dag vil transaksjonen kunne utløse SDLT.

Beregning

Fastsettelsen av grunnlaget for SDLT er noe videre enn den var for den tidligere dokumentavgiften. Den inkluderer overdragelse av kontanter, eiendeler og overtakelse av gjeld. Ytelse av tjenester kan også bli inkludert. Eventuell VAT (merverdiavgift) inngår i grunnlaget for beregning av SDLT. Dette gjelder selv om kjøper kan fradragsføre avgiften i sitt avgiftsregnskap.

Avgiftsgrunnlaget kan justeres. Dersom overdragelsen for eksempel skjer mellom to nærstående, vil avgiftsgrunnlaget for SDLT være markedsverdien av eiendommen.

Når det gjelder selve raten, varierer den mellom 0 og 4%, avhengig av beløpets størrelse. Beløpstrinnet avgjør avgiftssatsen. Det er følgelig ingen gradering av avgiften. Har transaksjonen oversteget øverste beløpstrinn, påløper 4% på hele avgiftsgrunnlaget.

SDLT innebærer en total omlegging av avgiftssystemet knyttet til leiekontrakter. Dette har utløst en rekke diskusjoner i engelsk presse, uten at dette synes å ha innvirket på utfallet. Kort fortalt utløser også leiekontrakter SDLT. Som utgangspunkt avgiftsbelegges nye kontrakter med 1% basert på netto nåverdi av leiekontrakten. Metoden for beregning av nåverdi er beskrevet i loven. For aktørene i leiemarkedet innebærer dette en betydelig kostnadsøkning.

Fritak

Flere av de fritakene som forelå knyttet til den opprinnelige dokumentavgiften er overført til SDLT. Det er imidlertid gjort innskjerpinger, særlig i tilfeller hvor myndighetene har vurdert unndragelsesfaren for stor.

Et eksisterende fritak er for eksempel knyttet til overføring av fast eiendom mellom selskaper i samme konsern. Det er viktig å merke seg at det er en rekke kumulative vilkår som må være oppfylt for at fritaket kommer til anvendelse. Av andre fritak kan nevnes visse transaksjoner knyttet til frivillige/allmennyttige organisasjoner.

Rapportering

Det følger av systemet at det er kjøper som er ansvarlig for både beregning og innbetaling av avgiften. Dette er følgelig fullt ut basert på selvrapportering. Innsendelse av en oppgave og betaling av skyldig avgift knyttet til overdragelse av grunn / fast eiendom, forfaller 30 dager etter transaksjonen. Det er signalisert fra myndighetene at fristen vil bli kortet ned, kanskje til så lite som fem dager, fra det tidspunkt elektronisk rapportering er tilgjengelig. Forsinket rapportering medfører straffe- og rentebelastninger.

Oppsummering

Utfordringen for en norsk aktør er å hensynta enda en eventuell avgiftskostnad i utlandet. Trøsten er at på SDLTs område synes det å være en rekke planleggingsmuligheter som kan redusere eventuelle avgiftskostnader. Det viktige er å være i forkant og ikke glemme SDLT verken på overdragelsestidspunktet eller senere!